La Seremi de Vivienda de la Región del Maule comprobó la existencia de infracciones legales cometidas en el marco de un proyecto inmobiliario asentado en el medio de un bosque de flora nativa, en el sector precordillerano El Manzano de la comuna de Teno.
Los hechos involucran a una empresa llamada Inmobiliaria Naturaleza Activa SpA, representada por José Miguel Cruz González y José Pablo Donoso Silva, la cual ofrece más de 30 lotes en venta para fines habitacionales, ubicados al interior del Fundo Roblerías, que comprende 398 hectáreas totales. Hasta el momento, según la información disponible, solo estarían vendidos cinco lotes.
La sociedad logró subdividir el terreno en 2020 bajo la figura de predios rústicos certificados por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG). Según establece el Decreto Ley N° 3.516 -que norma dicho procedimiento-, los lotes resultantes no podían cambiar su destino agrícola, impidiendo la creación de condominios.
Roblerías se ha apoyado en redes sociales para publicitar su iniciativa con tintes de «conservación» ecológica, ofreciendo un «diseño que protege el entorno, de baja densidad, con espacios amplios para recorrer, conectarse y conocer los árboles durante las cuatro estaciones». Su sitio web promete la no intervención de un área mayoritaria del fundo como «Parque común».
Pese a ello, el texto publicado admite la construcción de «un equipamiento de uso familiar en medio de un entorno natural con laguna, potreros para caballos, cancha empastada y senderos con una planificación de paisajismo integral», además de implementar «una urbanización rural de alto standard, con energía eléctrica subterránea de 220 v, red de agua potable, internet banda ancha y caminos tratados con maicillo y ripio natural».
INFORME DE MINVU
En enero de 2024, luego de presentarse una denuncia en Contraloría, fiscalizadores de Vivienda solicitaron acceder al predio. Allí lograron verificar la existencia de numerosas intervenciones, como el trazado de calles interiores, sistemas de evacuación de aguas lluvias y redes eléctricas soterradas, obras de captación de agua para abastecer al conjunto y áreas de equipamiento común, como baños, canchas, campos deportivos, lagunas artificiales y quinchos.
El informe (ver aquí) observó que la ausencia de edificaciones para almacenar productos agrícolas o maquinarias para dichas labores constituye «un indicador de que los lotes resultantes de la subdivisión no están destinados a la explotación silvoagropecuaria».
«Existen elementos indiciarios y antecedentes concurrentes suficientes para concluir que las obras de urbanización, subdivisión y de edificación desarrolladas de hecho en el predio rural en cuestión tienen un carácter y destino de población o conjunto urbano-habitacional y, por tanto, que éstas constituyen un desarrollo inmobiliario habitacional en el área rural», señala el documento, suscrito por Mauricio Galaz, jefe del Departamento de Desarrollo Urbano de Minvu Maule.
En consecuencia -plantea-, «y dado que esas obras de urbanización, subdivisión y de edificación no han sido autorizadas en virtud de los incisos 3° y 4° del artículo 55° del DFL 458 de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), representan una infracción a lo establecido en el inciso primero de ese artículo 55°, que define que fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo las excepciones que en el mismo artículo 55° se establecen».
«Complementariamente, la verificación del carácter y destino de población o conjunto urbano-habitacional de esas obras, permite establecer que éstas representan una infracción a lo establecido en el artículo 2° del DL 3.516 de 1980, que ‘Establece Normas sobre División de Predios Rústicos’, en el sentido que el resultado de la subdivisión de ese predio rural es la destinación de sus lotes a fines urbanos o habitacionales y no a usos agrícolas, como debiera».
PREOCUPACIÓN AMBIENTAL
En paralelo al proceso que inició el Ministerio de Vivienda, existe otro organismo que está analizando el caso del Fundo Roblerías: la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA).
La propia web de Roblerías indica que el área intervenida contiene al menos un recurso protegido, el «naranjillo» o «citronella mucronata», flora colocada bajo protección oficial del Ministerio del Medio Ambiente. Dicha situación podría configurar la obligatoriedad de su ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), a través de un Estudio de Impacto Ambiental.
La ley determina las condiciones en las cuales un proyecto determinado debe ser sometido a dicha regulación. Ésta expone que también están obligados a ello los proyectos inmobiliarios que se ejecuten en zonas declaradas latentes o saturadas, o que se emplacen en una superficie igual o superior a siete hectáreas.
